针对当前房地产市场形势，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系出现重大变化的新形势”，要加快构建房地产发展新模式。2024年上半年，受宏观经济环境、房地产市场影响，物业行业经历了诸多挑战与机遇，更展现了坚韧稳定的发展形态趋势。从政策引导到市场变化，从企业策略到技术革新，物业行业正逐步从增量市场向存量市场探索发展空间，回归服务本源，并不断的提高服务价值。
政策方面，国家发改委发布的《产业体系调整指导目录(2024年本)》中，物业服务被正式纳入“鼓励类-商务服务业”，不仅标志着物业行业地位提升，也为未来发展提供了政策基础。此次调整将住宅物业管理、非住宅物业管理（如办公楼、学校、医院等）均纳入鼓励范畴，预示着物业行业将迎来更广阔的发展空间和多元化的业务机会。与此同时，2024年3月发布的《政府工作报告》中也多次提及与物业行业相关联的内容，如加快现代生产性服务业发展、深入推动数字化的经济创新发展、稳步实施城市更新行动等。这些政策导向不仅为物业行业的数字化转型提供了政策支撑，也推动了智慧社区、智慧城市等新型业态的发展。
受到房地产市场的影响，物业行业的市场规模持续扩大但增速放缓,从快速地增长向高质量发展变化。根据中国指数研究院数据显示，2024年上半年新增合约面积排名前50的物业企业，新增合约面积合计约5.6亿平方米，同比下降6.38%。其中，来自关联方的管理面积供给合计9836万平方米，同比下降40.96%，来自第三方外拓的管理面积为4.61亿平方米，同比增长6.98%。
物业企业在追求规模高质量拓展的同时，也更注重稳健经营和风险控制。物业企业纷纷通过数字化建设实现精细化管理、提高内部运营效率、拓展增值服务、提升服务品质等措施来提高盈利能力，在某些特定的程度上缓解了物业企业的盈利压力，也为行业的可持续发展奠定了坚实基础。
公司成立于1994年，是一家市场化运营物业服务企业，现为中国物业管理协会名誉副会长单位、浙江省物业管理协会会长单位。公司一直以来以“创百年卓越服务企业”为愿景，秉承以“客户第一”为核心的“七色花”价值观和“人文服务、智慧管理”发展理念，以物业管理服务为基础，“物业增值服务”和“资产管理服务”为两翼，“一体两翼”融合发展。基于未来空间功能复合的发展的新趋势，建立覆盖全生命周期的服务的品质管理体系，主张以科学技术手段和工具应用创新，实现服务管理的数字化、智慧化；坚持以人为本，为客户提供全业态、全场景、全生命周期服务，致力于向国内领先的城市运营综合服务商转型升级。
物业基础服务：公司以“合理设计、高效提供、科学管理、质价相符”的服务的品质方针为客户提供物业服务，兼顾各业态、各区域、不同物业费单价项目的共性及个性需求，设计服务内容及服务标准，包括综合管理、秩序维护、工程维护、环境保洁、绿化养护、装修管理、社区文化等，公司融合多年服务经验，持续提升管理层次，丰富管理业态，目前已覆盖包括住宅类、商写类、城市服务类等全业态服务场景，住宅包括多层住宅、高层住宅、排屋和别墅；商写包括办公写字楼、商业综合体、产业园区、工业园区、市场等；城市服务包括学校、医院、文旅、场馆、交通枢纽、市政环卫等。目前公司已实行由集团、战区/子公司、项目组成的三级品质检查管控体系，对开展的物业服务全过程监控和检验，保证服务提供过程及结果令客户满意。
物业增值服务：公司积极探索实践城市空间运营和场景服务，围绕社区中C、B、G端业主不一样的需求，打造社区生活服务和企业增值服务两大物业增值板块，逐步完善增值服务全链。
社区生活服务板块，覆盖业主老、中、青、幼全龄周期和衣、食、住、购、娱全生活场景，链接悦嘉家线上生活服务平台和线下邻里服务中心，打造城市一刻钟生活圈，提供社区零售、到家服务、美居服务、经纪服务、社区空间运营等一站式服务，让业主享受更便捷、舒适、愉悦、丰盛的生活。
企业增值服务板块，围绕写字楼、产业园区、企业总部、政府大楼、商业综合体中的企业和事业单位及政府客户全周期、全场景服务需求，提供各发展阶段全链增值服务，完善后勤配套服务，降低设施运行成本，提升行政服务效率，为客户打造高效智能、便捷降本、绿色健康、有人文关怀的办公和商业环境。
资产管理服务：资产管理业务最重要的包含产商运营、住宿运营两大业务板块。公司旗下全资子公司悦郡商管，以轻资产模式为主导，致力于为各类业主方提供全方位解决方案，提供更高的资产价值，成为城市更新与存量不动产运营的践行者。
住宿运营板块，为追求精致生活的城市精英群体量身定制，群岛公寓致力于提供雅致、完善、有品位的居住空间，兼顾舒适度与杰出品味的私人居所；覆盖服务公寓、人才公寓、公租房等品类，为追求生活品味的城市精英群体量身定制，打造“城市生活家”。
产商运营板块，专注“空间、社群、服务、投资、生态”，用专业为产业、商业空间赋能，发展产业集群，助力产业升级。陆续推出全体系招商运营闭环服务，包括前期招商执行、开业筹备，到后期的商业运营、物业服务，进一步夯实公司在商业和产业园区类物业的竞争优势，与物业管理服务形成产业协同效应。
案场服务：公司为开发商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务，还包括物料管理、会务接待、后勤保障、设施设备的检查保修等。
顾问咨询服务：按服务对象可大致分为前期物业顾问业务和物业管理顾问咨询业务两类。
1、前期物业顾问业务：主要面向房地产开发商、承建商，公司参与房地产的规划设计、设施设备选型等，为今后物业的投入使用提供意见和建议。
2、物业管理顾问咨询业务：主要面向中小型物业公司，公司凭借多年的管理经验与健全的管理体系，向对方输出管理经验，提供专业化的培训，帮助其培养物业管理团队。二、经营情况的讨论与分析
2024年迎来企业成立三十周年，在整体宏观经济环境变化、行业竞争加剧的背景下，公司坚持行稳致远发展基调，秉持“创百年卓越服务企业”的愿景，坚定“让生活更美好”的使命，坚持“客户第一”的核心价值观，坚信利他的是“传递幸福传递爱”的企业公民责任。公司围绕“一体两翼”融合发展，持续推进“住宅、商写、城市服务”全业态发展，深化“1+N”区域布局，以“五有四力”行动，全方面推进公司战略落地。
报告期内，公司实现营业收入88,930.55万，归母净利润2,053.32万，扣非归母净利润5,385.27万。
2024年4月，公司举办“三十而立初心如一”新质服务力发布会，焕新公司logo，提升公司品牌形象。以美好生活为服务理念，公司推出四大子品牌。其中，围绕优质住宅服务推出“南都嘉寓”子品牌；以尊享定制为服务理念，结合国际金钥匙和五星级酒店的服务模式，围绕高端住宅服务推出“南都云邸”子品牌；围绕设施设备管理、资产运营、客户服务等商企全周期、全场景服务需求，推出“南都联行”子品牌；为城市中的学校、医院、场馆、文旅、交通枢纽、街道等全场景提供解决方案和综合全域服务，推出“南都城服”子品牌。公司发布住宅、办公、交通枢纽、医院等四大业态手册，精准定位不同业态客户的服务需求并持续升级各业态服务产品，通过高品质服务夯实品牌根基，努力为客户创造更多价值，开启南都“新质服务力时代”。结合当下实际和对行业未来趋势的研究判断，报告期内，公司提出了HDCS新质服务力模型，以人才力为资源，以数字力为动力，以创造力为引擎，以标准力为保障，走高质量发展之路。
报告期内，公司以持续巩固长三角区域优势为市拓重点，同时完善各种类型的市场营销激励制度，加大市拓力度。上半年新签项目56个，新签约面积792.13万平方米，新签约面积较去年同期上升34.2%。截至报告期末，公司总签约项目685个，总签约面积8599.4万平方米，其中长三角区域（江浙沪皖四省）占比88.3%，占比与2023年末基本持平。
公司近年来不断丰盛服务业态，已覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态，已布局“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态发展。以签约面积为统计口径，截至报告期末，公司总签约面积中，住宅项目占比66.2%，商写项目占比25.2%，城市服务项目占比8.6%；上半年新签约面积中，住宅项目占比48.3%，商写项目占比32.1%，城市服务项目占比19.6%，非住宅项目新签约面积占比过半。
在奋力开拓市场的道路上，公司也新签多个代表项目，包括：云尖信息新基地园区、卧龙智能制造研发基地等园区项目；浦东机场航站楼酒店综合体、桃花湖公园等公建类项目；浙江海洋大学新城校区、芜湖市荟萃中学等学校类项目；留风轩、瑞德广场等商办类项目；枫吟丽都安置房、西山南区、北区、西山北区二期安置房等住宅类项目。
物业增值服务方面，公司去年起围绕非住宅业态，以乐勤系列专业公司为依托，整合外部合作资源，打造“乐勤企服一站式商务体验服务商”。截至2024上半年，企业增值服务已覆盖园区超过100个，上半年合计签约合同金额超千万元，其中乐勤装饰子公司营收较去年提升超100%。同时，在社区增值服务板块，“悦嘉家驿站”&“悦市集”品牌化运作，解决业主日常生活需要，打造一站式悦嘉家生活服务平台。上半年组织市集80余场，零星摆展500余场，累计营收超百万。
资产管理服务方面，报告期内，公司住宿运营板块在管3个长租公寓项目，管理公寓套数598套，出租率82%。产商运营板块通过“物业+产商运营”一体化模式承接项目，报告期内签约云尖信息产业园项目。
公司以标准化服务为基础，叠加定制化服务内容，以期为客户提供更精准、更高品质的服务体验，建立了“三全+641保障”产品体系，即全业态、全场景、全生命周期的产品，并通过6大品控、4维培训和1个平台来保障落地成效，实现服务产品的品牌化。
报告期内，为夯实项目服务品质，提升市场竞争力，公司不断精进服务内容及细节，推进服务标准化落地及管理。为提高各类服务专业技能水平，公司通过举办“技能比武大赛”“秩序大练兵”“绿化服务挑战赛”等方式加强基层业务交流，全方位、多角度地锤炼一线岗位专业技能和服务水平；为提升一线岗位可视化操作，公司编制“客户服务”“秩序服务”“保洁服务”“绿化服务”等各专业岗位可视化SOP手册并进行操练，完善住宅、办公、医院、学校等各业态服务图谱；提高全员安全作业意识，开展安全生产自查自纠工作，确保业户生命财产安全，预防和杜绝安全事故的发生；为提升客户的服务感知度，公司落实日常触点服务，围绕“客户聆听计划”“美颜计划”“守卫计划”“清零计划”等开展多个主题品质服务重点工作，持续给客户带去服务惊喜，助力客户满意程度提升。
在当下物业行业的转型期，人才成为公司发展的核心竞争力，公司以人力资源数智化、人才供应链和文化驱动三大体系为支撑，致力于打造高效能管理干部、高水平创新人才和高素质服务队伍，以党建引领、文化驱动、人力资源数智化建设、学习型组织建设做好人才力建设。
在精准选才上，公司以冰山模型和六类测评精准匹配，沉淀多年经验编写人才标准手册并建立高质量人才库。在培育人才上，公司已累计打造20多个实训基地，培养120多位内部讲师，开发了1500多门优质课程，并不断探索年轻力人才教育培训路径，在产教融合、校企合作等方面积极实践，持续强化内部传承。报告期内，公司优化针对项目经理、项目主管等核心岗位的“龙跃军”“虎跃军”培训体系，通过带教、对标学习等使培训内容更贴合业务实际场景，通过全景规划加强不同层级的凝聚力与标准化能力。持续推进“风华城市服务学院”等产教融合项目，双主体教学，就不同业态项目管理特色、设施设备运维、职场素养提升等内容实地讲解学习，加快物业服务类人才教育培训建设，夯实人才根基。在用好人才上，报告期内公司改良绩效管理体系，驱动组织合力，从成就满意的员工到打造满意的服务，实现人才与企业的双赢。
从项目管理到智慧安防，公司不断将数字科技融入到传统物业服务之中，既提升了效率，也让业主感知科技为生活带来的便利。为推动数字化建设工作高效、规范地开展，报告期内，企业成立数字治理委员会，积极地推进各业务信息协同，提升全量数据的统筹应用，提升数字化治理工作。公司深度调研业务管理需求，完成涵盖组织管理、员工管理、考勤管理、薪酬管理等功能的全新eHR系统搭建；引进全新移动缴费平台，并已完成55个项目平台切换，同步完成悦服务端催缴功能升级，完成APP、小程序推送及短信等多平台对接；对新视窗系统来进行功能改造，限定客户信息填报唯一性，为后续数据治理提供支持；持续进行项目车场改造，全面实施“信息化服务工单体系”，依托钉钉平台构筑运维问题报单功能，使得系统运维工作有痕迹、可量化、能分析。三、风险因素
受房地产行业震荡影响，近几年随着物业市场之间的竞争愈加激烈，物业服务行业集中度明显加速提升，许多开发商旗下的物业公司将目光转向了存量项目。物业企业追求规模化、品牌化发展将是行业发展的新趋势。公司亟待快速提升自身服务与管理能力，扩大品牌影响力，使得在未来激烈的市场之间的竞争中处于有利地位。
公司主营业务为物业服务，属于劳动密集型行业。公司除了自有服务人员，还将部分秩序服务、保洁等业务委托给该领域的专业外包公司，以提升服务效率，灵活适应市场需求。因此，如果人力成本上升或者外包公司不能按合同约定提供外包服务，或将影响企业业务运营和品牌声誉。
此外，公司虽近年来积极拓展全国市场，但由于房地产开发市场影响，行业进入存量市场，如果出现市场之间的竞争加剧、业务规模饱和或地区政府政策及经营环境出现不利变化时，将会对公司经营产生不利影响。
公司管理项目多数采用包干制收费方式，即业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由公司享有或承担。大部分业主能够按期或者在一定期限内缴纳物业费，但也存在部分物业费没办法回收的情形，对公司经营造成不利影响。
物业管理属于重管理的轻资产行业，保持核心业务人员的稳定性、实现人员的标准化管理是保证公司核心竞争力的关键。公司的经营规模将快速扩大，在资源整合、研发技术、生产管理、市场开拓和资本运作等方面对公司提出了更高的要求。若公司管理上的水准及人力资源不能及时适应公司未来经营规模的快速扩大，将影响企业的运营能力和发展动力。四、报告期内核心竞争力分析
公司成立于1994年，2018年上市成为首家登陆A股市场的物业服务企业。深耕物业服务行业三十年，公司沉淀了机制优势、品牌优势、全业态服务优势、组织管理优势及智慧服务优势等核心竞争力。
公司较早实现了市场化运作，能够基于标准化基础为各类物业项目提供定制化的服务，在当前激烈的市场之间的竞争环境下，能做到快速反应、独立决策，从始至终保持与五大相关方（顾客、员工、股东、供应商、社会公众）的双向沟通，积极营造改进创新企业环境。公司的灵活机制优势，令公司更专注于客户体验和市场需求，使得公司的战略规划得到贯彻与延续，确保公司持续发展，实现战略目标。
公司作为首家登陆A股的物业服务企业，已通过质量管理体系、信息安全管理体系、信息技术服务体系、诚信管理体系、社会责任管理体系、环境管理体系、职业健康安全体系、食品安全管理体系、能源管理体系、反贿赂管理体系、危害分析与关键控制点体系等一系列管理体系认证，多年来公司一直侧重于品质管理与标准化建设，具有较完整的管理运行体系和丰富的管理经验。
公司凭借较强的品牌影响力、不断的提高的总实力，自2018年起持续入围全国物业服务企业总实力前二十强。报告期内，公司再次荣获中国指数研究院、克而瑞物管、中物研协、中物智库等组织评选的“2024中国物业服务总实力百强企业”第12名、“2024中国物业服务力百强企业第12名”“2024中国物业高品质服务力百强企业”“2024中国物业服务企业华东30强”“2024中国物业服务企业品牌价值100强”“2024中国物业服务品牌特色企业-新质服务力特色企业”等荣誉，同时，公司旗下控股子公司江苏金枫物业服务有限责任公司获“2024中国物业服务总实力百强企业”第57名，浙江中大普惠物业有限公司获“2024中国物业服务总实力百强企业”第67名。
公司多年来坚持诚信经营、品质为基的品牌形象，积极履行社会责任，近年来获评浙江省市场监督管理局评定的浙江省AAA级“守合同重信用”企业、西湖区人民政府颁发的“西湖区政府质量奖”、杭州市委创建“平安杭州”领导小组颁发的杭州市“平安示范单位”、杭州市人力资源和社会保障局颁发的“杭州就业援助公益示范企业”、中物研究院颁发的“2024中国物业社会责任贡献领军企业”等多项荣誉，连续六年被浙江省住房和城乡建设厅评为浙江省物业服务企业信用等级AAA。
公司在业务分布的主要区域，形成了良好的口碑效应，曾获得浙江省服务业重点企业、杭州市十佳物业服务企业等称号，目前为浙江省物业管理协会会长单位，对存量项目的续约及规模的扩张产生积极影响。
通过多年的服务产品研制及标准化服务体系建设，公司积累了规模住宅、商业、办公、园区、学校、医院、文旅、医院、场馆、交通枢纽、市政环卫等多种业态的专业服务能力。2024年4月，公司在三十周年之际，推出“南都嘉寓”“南都云邸”“南都联行”“南都城服”四大业态子品牌，并发布各个业态的标准化服务手册。公司多个在管项目曾被评为国家、省、市级优秀示范项目，服务的主要业态领域多次获得行业协会等机构认可，近年来荣获“2024中国城市服务企业TOP10”“2024中国行政办公物业服务企业TOP10”“2023中国产业园区物业服务企业TOP10”、“2023中国商业物业服务企业TOP10”、“2022中国交通枢纽物业服务领先企业”、“2020中国特色物业服务领先企业-保障房服务”等多项荣誉。
近几年公司加快全国化布局，已完成向全国性城市综合运营商转型，通过战略牵引，将美好生活的外延扩展至城市空间，尝试探索城市物业的服务产品研究开发，积极拓宽服务业态类型，形成了细分品类专业化的服务产品。同时，公司将清洁服务、维修服务、装饰装修、存量资产管理、餐饮服务等业务独立运行，提供更标准化、专业化、精细化的服务。
优秀的人才及团队是公司核心竞争力和支撑品牌的重要支撑因素，公司融合智能化科技系统，制定自身管理规范运营框架及流程并持续整合优化，形成统一、规范、智慧和相对来说比较稳定的组织管理体系，强调跨部门之间横向沟通、消除部门壁垒，为快速反应提供有力保障。同时，公司为实现规范管理，针对不同岗位制定标准工作流程，使所有员工均可根据对应的工作标准，实现日常工作的流程规范化、决策规范化、控制规范化。
公司很看重组织架构的作用，持续进行组织架构的调整与优化，根据发展的策略和人力资源规划，建立人才培育流程和计划，鼓励员工主动参与企业管理，对有一定贡献的员工给予物质和精神奖励。
公司根据战略规划和长远发展，通过外部合作和自主开发建立了大数据平台，通过智能设施设备引入、移动互联网应用，打造以实现多种生态设计理念和各类场景应用的智慧服务平台，同时逐渐完备和改良各种设施设备传感设备，可全天候地对设施设备的运作情况进行监管，通过智慧车管、智慧消防、远程监控等技术方法提高项目管理效率与经济效益。公司自主研发的社区生活服务平台，已推出面向住宅社区客户的终端“悦嘉家”、面向园区企业客户的终端“悦园区”、面向物业企业员工的终端“悦服务”三大APP，目前已应用于旗下各个物业项目，并迭代至7.0版本，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。旗下全资子公司悦都科技获“国家高新技术企业”认定，通过智慧化平台实现对园区的人、财、物、事等重要指标日常运行的监测及资源的综合调度，实时、可视化掌握各系统运作时的状态，结合大数据与AI技术，为运营提供决策分析依据，有效赋能智慧园区建设。
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近期的平均成本为6.96元。该股资金方面呈流出状态，投资者请谨慎投资。该公司运营状况尚可，暂时未获得多数机构的显著认同，后续可继续关注。
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