为完善物业服务收费政策，加强和规范物业服务收费管理，我局在前期调研基础上，充分采纳有关部门意见，形成《湛江市物业服务收费管理规定（2024修订）》（公开征求意见稿），现向社会公开征求意见。
如有相关意见及建议，请说明具体的理由和依据，并在征求意见的时间内，通过以下方式提出：
（公开征求意见稿）附件：湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准.docx
第一条为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《广东省物业管理条例》以及《广东省物价局 广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》（粤价〔2010〕1号）、《广东省发展改革委 广东省住房城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函〔2019〕2897号）、《湛江市物业管理办法》（湛府规〔2024〕8号），结合我市实际，制定本规定。
第二条本规定所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地做维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。
包干制是指业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享受或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务人，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第六条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的普通住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其他非住宅物业服务收费实行市场调节价。
第七条市发展和改革局会同市住房城乡建设主管部门依据不一样及服务内容负责制定并向社会公布市区（赤坎区、霞山区、麻章区、坡头区、经济技术开发区，下同）实行政府指导价的基准价及浮动幅度。
雷州市、廉江市、吴川市、遂溪县、徐闻县发展改革部门会同同级住房城乡建设主管部门负责制定并向社会公布本行政区域内实行政府指导价的基准价及浮动幅度。
第八条普通住宅前期物业服务应当至少包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等五项，市区具体服务标准参见《湛江市市区普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准》（见附件，以下简称《政府指导价标准》）。
普通住宅前期物业服务收费，由建筑设计企业根据物业特点和服务要求，选择服务等级、服务内容，对照政府指导价标准，不允许上浮，下浮不限，依法通过招投标或其他经住房城乡建设主管部门批准的方式选聘物业服务人，签订前期物业服务合同。
第十条前期物业管理阶段，在保持原服务标准的前提下，物业服务人自愿降低收费标准的，应当与业主签订书面补充协议确定新的收费标准。
除前款规定外，业主或物业服务人需要对前期物业服务收费标准做调整的，应该依据法律、法规以及管理规约由业主大会决议。
第十一条实行市场调节价的物业服务收费具体标准由业主与物业服务人双方协商确定，并在物业服务合同中约定。
第十二条自有产权独立车位（车库）的前期物业服务收费可按车位（车库）的数量计收，也可按法定产权面积计收。未确定产权面积的应以有相关资质的机构出具的测绘面积为准。
市区地下（室内）自有车位物业服务收费标准为每个车位50-80元/月，架空层、露天车位物业服务收费标准为每个车位30—40元/月，具体标准由物业服务人与业主合同约定。
第十三条普通住宅物业服务收费的计算单位为每月每平方米建筑面积。原则上以不动产权证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；尚未办理不动产权证的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的建筑面积计算物业服务费，在不动产权登记明确建筑面积后，物业服务收费多退少补。
（一）居住小区物业服务人办公及生活等自用水、电，必须单独设置计量表，其费用由物业服务人负担，不得向业主分摊。
（二）居住小区停车场、绿化物养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭以及小区喜庆活动、宣传、装饰等用水用电，其费用不得向业主分摊。
（三）在居住小区内利用共用部位、共用设施设备开展多种经营活动的水、电费用，由该项经营收益列支，不得向业主分摊。
（四）住宅大楼内水泵、大堂、走廊、楼梯、电梯等公共设施设备的共用水、电费用，应单独设置计量表，由本楼业主合理分摊。物业服务合同中已有约定的，按约定执行。
（五）居住小区范围的路灯用电费用，应单独设置计量表，由小区所有业主合理分摊。物业服务合同中已有约定的，按约定执行。
（六）向业主分摊的公共设施设备共用水、电费，应单独列账，按缴费周期向业主公布水电用量、单价、总金额及各业主分摊的金额等情况，按照约定方式向业主分摊实际费用。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积占专有部分总面积的比例进行分摊。
业主在免费配备数量之外另行增购门禁卡的，物业服务人以不盈利为原则可适当收取制作工本费。
第十六条物业服务人对住宅物业装修工人实行持证管理的，可以向住宅物业装修单位按制作工本标准收取出入证工本费或押金。
除前款向住宅物业装修单位收取装修工人出入证押金和工本费外，物业服务人不得擅自向进入物业服务区域为业主提供配送、维修、安装、中介等服务的人员和其他来访人员收取任何费用。
第十七条业主对其住宅物业进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价管理，业主可依法委托物业服务人、第三方或自行处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。装修中产生的垃圾和余泥渣土由业主自行清运的，物业服务人不得收费；业主委托物业服务人或第三方清运的，清运费标准由业主与物业服务人或第三方约定。
第十八条物业服务区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营单位理应当向最终用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主或物业使用人收取手续费或水电周转金。新建小区供水、供电、供气、通讯、有线电视等专营单位理应当服务到最终用户。
第十九条物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。
第二十条利用物业共用部位、共用设施设备做经营的，应当由业主依法共同决定，所得收益归全体业主共有。物业服务区域的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后应当缴入业主共有资金共管账户或业主共有资金账户，大多数都用在补充专项维修资金，也可根据业主大会的决定使用。
第二十一条业主应当自签署物业交付文件之日起，按照合同约定交纳物业服务费。物业服务人已经按照约定和有关法律法规提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业服务费。
第二十二条业主违反约定逾期不支付物业服务费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，合理期限届满仍不支付的，物业服务人能够最终靠向人民法院提起诉讼等方式解决。物业服务人不得采取停止供电、供水、供气等方式催交物业服务费。
第二十三条物业服务区域内尚未出售或者已出售但尚未交付给业主的房屋、车位等物业，其物业服务费由建筑设计企业按照该区域同类物业的标准全额交纳。
第二十四条建筑设计企业对业主的前期物业服务收费作出减免承诺或约定的，由建筑设计企业向物业服务人足额交纳。
第二十五条物业服务人应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，服务标准与收费标准应当质价相符。
第二十六条物业服务人应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务人名称、物业性质及依据、物业服务等级、项目、内容、收费标准、计费方式、计费起始时间等内容，接受业主、物业使用人的监督。
新建普通住宅销售时，建筑设计企业应当将上述公示内容作为商品房销售明码标价的内容，在销售场所显著位置做公示。销售现场公示情况形成台账留档备查。
第二十七条物业服务人代为收取、保管共有收益资金的，应当每季度在物业服务区域内显著位置公告共有部分收益的收支账目。
第二十八条物业服务人应当健全内部财务管理制度，强化成本约束机制。同一服务人同时服务于多个物业服务区域的，物业服务成本和收支应当按物业服务区域分别核算。
第二十九条发展改革部门按照定价权限会同同级住房城乡建设主管部门制定并公布普通住宅前期物业服务收费政府指导价标准。
第三十条住房城乡建设主管部门指导、监督物业服务人依照本市规定的标准、规范履行物业服务职责，牵头对物业服务的品质做评估，加强物业服务行业管理。
第三十一条依托现有物业管理纠纷调处机制，加强部门联动，在纠纷处理过程中，发现价格违背法律规定的行为的，将线索移交市场监督管理部门查处。
第三十三条保障性住宅物业服务收费参照普通住宅前期物业服务收费标准执行。住房保障主管部门可根据保障对象、保障房房源等真实的情况，对保障对象物业服务费给予优惠，具体方式由住房保障主管部门确定。
第三十四条本规定自印发之日起施行。《关于印发湛江市物业服务收费管理规定的通知》（湛价〔2011〕172号）、《关于公布湛江市区住宅物业服务收费政府指导价和加强物业服务收费管理问题的通知》（湛价〔2011〕173号）同步废止。