关于公开征求《贵州省物业服务收费管理暂行办法（征求意见稿）》及《贵州省住宅前期物业服务等级标准（征求意见稿）》意见的通知

　　为贯彻落实《贵州省物业管理条例》，进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，依照国家有关规定，结合我省实际，省发展改革委会同我厅草拟了《贵州省物业服务收费管理暂行办法（征求意见稿）》及《贵州省住宅前期物业服务等级标准（征求意见稿）》。现向社会公开征求意见，欢迎社会各界踊跃参与，积极建言献策。

　　此次公开征求意见的时间为2024年10月23日至2024年11月12日。有关单位和社会各界人士请于2024年11月12日前将意见和建议通过电子邮件方式反馈至我厅。感谢您的参与和支持！

　　第一条为进一步规范物业服务收费行为，完善物业服务收费形成机制，保障业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》《贵州省物业管理条例》《物业服务定价成本监审办法（试行）》《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）等有关法律法规，结合我省实际，制定本办法。

　　第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

　　第四条物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

　　住宅（不含别墅）的前期物业服务收费和业主自有产权车位、车库管理服务收费，即建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同明确的收费，实行政府指导价。

　　住宅（不含别墅）前期物业服务合同终止、经业主共同决定选聘的物业服务人依法签订物业服务合同或自行管理确定的物业服务收费，以及别墅、非住宅的物业服务收费实行市场调节价。

　　第五条物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相适应的原则。

　　省发展改革部门会同省住房城乡建设部门负责制定全省物业服务收费政策，指导、监督各地物业服务收费工作。省住房城乡建设部门负责制定全省物业服务等级标准，协调指导处理物业服务投诉。

　　市（州）发展改革部门会同同级住房城乡建设部门负责统筹协调指导县（市、区、特区）前期物业服务收费标准制定和管理，核定或取消超等级前期物业服务收费标准。

　　县级发展改革部门会同同级住房城乡建设部门负责制定本行政区域内前期物业服务收费具体标准。县级住房城乡建设部门负责本行政区域内物业服务质量的监督管理，指导协调处理物业服务投诉。

　　第六条住宅前期物业服务应包括综合管理服务、物业共有部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等项目，具体服务标准参见《贵州省住宅前期物业服务等级标准》（以下简称《服务等级标准》）。

　　第七条实行政府指导价的前期物业服务等级，由建设单位在销售首套房屋之前，根据物业特点和服务要求，对照《服务等级标准》确定服务等级报县级住房城乡建设部门备案，并在同级发展改革部门登记。对建设单位提出的超等级前期物业服务标准，应报县级住房城乡建设部门会同同级发展改革部门审核同意，具体备案要求、申报流程和时限要求由各地自行确定。

　　第八条前期物业合同应使用省住房城乡建设主管部门制定的前期物业服务合同示范文本，合同期限不得超过三年。建设单位应当在房屋销售现场公示前期物业服务合同和临时管理规约，保障物业买受人的事前知情权。销售现场公示情况留档备查。

　　前期物业服务合同应约定：物业服务等级、服务内容、收费标准、计收方式等相关内容。

　　第九条实行政府指导价的住宅前期物业服务收费标准包括基准价及其浮动幅度。由县级发展改革部门会同同级住房城乡建设部门，根据前期物业服务等级，通过成本测算或成本监审（调查），按程序制定相应的前期物业服务收费基准价；并在此基础上，充分考虑物业服务面积，不同房屋性质、物业企业平均利润率等因素，按不高于8%的浮动幅度确定标准，报上级发展改革部门备案后，向社会公布。

　　第十条实行政府指导价的前期物业服务收费标准，应由建设单位根据对应物业服务等级的基准价及浮动幅度，与依法选聘的物业服务人在前期物业服务合同约定。

　　前期物业服务在合同服务期内，达不到申报等级服务标准的，由县级发展改革部门会同同级住房城乡建设部门作降级处理，重新核定收费标准。对于降级后仍达不到最低等级服务标准的，可由业主大会共同决定解聘物业服务人。依法依规将物业服务人失信信息纳入全国信用信息共享平台（贵州），并通过信用中国（贵州）网站公示，依法实施失信惩戒。

　　第十一条实行市场调节价的物业服务收费标准，应本着公平合理、质价相符、信息对称的原则协商确定。已成立业主大会的，物业服务收费标准经业主大会同意后，由业主委员会与依法选聘的物业服务人在物业服务合同中约定；未成立业主大会或成立业主大会但未选举产生业主委员会的，物业服务收费标准应由物业管理委员会根据业主的共同决定，与依法选聘的物业服务人在物业服务合同中约定。

　　所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应全过程参与组织指导协商。

　　第十二条实行政府指导价的前期物业服务收费采取包干制形式。包干制是指由业主向物业服务人支付固定物业服务费用，盈亏由物业服务人享有或者承担的物业服务计费方式。

　　（一）管理服务人员的基本工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（其中：基本工资按照社会公允平均水平，计提费用在不超过国家规定比例内据实）

　　依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务定价成本。

　　第十四条建设单位根据物业特点和服务要求，提出所需的前期物业服务要求明显超出《服务等级标准》中的一级物业服务标准的，由县级住房城乡建设部门会同同级发展改革部门审核同意后，依据成本测算，前期物业服务收费确需超出《服务等级标准》规定收费水平的，由市州发展改革部门会同同级住房城乡建设部门核定。

　　第十五条经市州级发展改革部门核定的超等级前期物业服务收费标准，应作为该住宅前期物业服务收费的最高限价。建设单位与其依法选聘的前期物业服务人在最高限价范围内确定前期物业服务收费标准。

　　第十六条建设单位与其依法选聘的前期物业服务人约定的前期物业服务标准，不得低于建设单位申报超等级前期物业服务收费承诺的服务标准。经县级住房城乡建设部门会同同级发展改革部门认定物业服务人未达到承诺服务标准的，报市州发展改革部门会同同级住房建设部门依法撤销超等级前期物业服务收费的决定。

　　第十七条住宅停车服务收费指自有产权停车位（库）的管理服务费，实行政府指导价。其他配套专有停车位（库）的停车收费由车位租金和管理费组成，其中车位租金实行市场调节价，车位管理费实行政府指导价，参照自有产权停车位（库）的定价方式制定。

　　住宅小区专有停车位（库）的停车收费实行市场调节价，具体收费标准由所有权人、业主大会、物业管理委员会、物业服务人和专有车位使用人共同协商确定。

　　第十八条自有产权停车位、其他配套专有停车位服务收费按照补偿卫生保洁、水电、维修、监控设备运营等成本确定。

　　第十九条物业管理区域内按照规划建设的车位（库），应当首先满足业主需要。建设单位销售房屋时应当将车位（库）规划配建数量、位置、租售价格、租售时间等信息在房屋销售现场公示并书面告知买受人。

　　第二十条利用物业管理区域内共有道路或者全体业主共有的其他场所停放车辆，车位的设置、使用、收费等管理事项由业主大会决定，在本小区公示后执行；未成立业主大会的，须经专有部分面积占比且人数占比达三分之二以上的业主参与表决、并经参与表决专有部分面积占比且人数占比均达四分之三以上的业主同意，在本小区公示后执行。

　　第二十一条物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积原则上按月计收，物业服务合同另有约定的除外，但预收费用最长不得超过12个月。

　　（一）前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳；房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳。

　　（二）建设单位向物业买受人的前期物业服务收费作出减免承诺或约定的，物业服务区域内尚未出售或已出售但尚未交付给物业买受人的房屋、车位等物业，其前期物业服务费由建设单位交纳。

　　（三）物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费应当自建设单位书面通知其办理交付手续的期限届满之次月起，按照物业服务合同的约定交纳前期物业服务费。

　　（四）业主将其物业出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定。

　　第二十三条物业产权转移时，业主应当结清当月及以前发生的物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务人。产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。

　　第二十四条物业服务人对共用部位、共用设施设备产生的水电费，应当定期向业主公开公共水电用量、单价、金额等情况。

　　第二十五条业主对其住宅进行室内装修的，其垃圾和余泥渣土清运费实行市场调节价管理，业主可依法委托物业服务人或第三方处理装修中产生的垃圾和余泥渣土。委托物业服务人或第三方清运的，清运费标准由业主与物业服务人或第三方约定。

　　第二十六条合同未约定由物业服务人代管，由其他经营主体利用物业共用部位、共用设施设备进行经营前，应经业主大会同意，并按照有关法律法规办理手续。利用物业共有部位、共用设施设备经营的相关收益可用于补充专项维修资金，或由业主大会确定其使用范围。相关收支实行单独列账管理并定期向业主公示。

　　第二十七条物业服务人根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费标准由双方协商确定。

　　第二十八条物业服务人应当加强价格自律，遵守相关法律法规，全面履行物业服务合同，保证服务的品质与收费标准质价相符。

　　第二十九条物业服务收费实行收费公示制度。物业服务人应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务人名称、服务项目、服务等级、计费单位、收费标准、收费依据以及投诉举报电话，接受业主和社会监督。不得向业主收取公示以外的任何费用。

　　第三十条物业服务人应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务人同时服务多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。

　　第三十一条业主或物业使用人应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主或物业使用人违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

　　第三十二条发展改革部门、住房城乡建设部门按照工作职能职责，分别对物业服务收费项目和收费标准、物业服务内容、服务标准和等级做监督管理。在监督管理过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件及别的资料，不得弄虚作假。

　　第三十三条本办法自公布之日起施行。本办法施行前已签订物业服务合同且尚未到期的，仍按原合同约定执行；合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。

　　第三十四条本办法由省发展改革部门、省住房城乡建设主管部门依据职能职责解释。

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