随着社会服务机构和各类服务企业的逐渐完备，居民的民主意识和参与公众事务的主动性调动起来，居民会将自己家的概念扩大到自己居住的小区

　　全市(天津)明年实施3462个社区全部有物业公司管理，实现市内六区、环城四区的居民区物业管理服务全覆盖。

　　随着社会服务机构和各类服务企业的逐渐完备，居民的民主意识和参与公众事务的主动性调动起来，居民会将自己家的概念扩大到自己居住的小区，以一个高层住宅为例，只有单元才是自己的传统概念正在改变，居民住宅不单单是自己的单元，还包括道路、绿地和地面、地下的停车场。

　　居民社区物业公司的乱象丛生显示着业主的无奈和惰性，业主花钱找个“主人”将给本可以和谐共处的邻里关系变得淡漠。

　　根据我国物权法八十一条规定“业主能自行管理建筑物及其附属设施，也能委托物业服务企业或其他管理人管理”。

　　依此法规定，凡是有意向做物业服务的单位或个人，都可像饭店一样，将服务项目，收费明晰菜单，服务标准承诺，违约责任承担方式等有盖章或签名的宣传单在网上发布或邮寄发放至每户业主的信箱供业主们阅读对比选择。

　　如果一刀切既干预了正常的市场规律，一旦社会上不具备几千个物业公司的市场规模，必然造成物业管理公司鱼龙混杂，一些不具备资质和物业管理能力的物业公司借机混入社区，喧宾夺主，混淆了谁是小区真正的“主人”的物业公司必然把本来还掩藏的社会矛盾激化出来。

　　从全国和本市来看，应该出台鼓励小区业主自主管理模式，小区业主自管的优点就是减少中间环节降低物业管理的成本，据北京首个实现自管的品阁社区物业负责人邵里庭介绍，目前北京品阁和原宣武区的馨莲茗园两个小区在实行自管。

　　邵里庭称，目前，小区物业费从最初2.7元/平米降到了0.6元/平米；业主满意率、物业费缴费率均从三成上升到九成；小区绿化从只有4棵松树发展到93个品种，四季有花；小区三年未出治安事故；小区大修基金一分未动，且业主家里维修不用花一分钱。

　　他举例说，无锡春江花园共48万平方米，3000多户，自管已实施两年半，共有物业经营自有资金400多万，小区还获得了国家级绿色社区、联合国2009全球人居环境奖等项。

　　天津自主管理的小区也有推行十几年的小区一直采取0.4元/平米物业费并保持多年区环境优秀的良好记录。

　　一万元的管理成本提取的百分之十的盈利是一千，两万元的管理成本提取的百分之十的盈利就是两千。

　　切实改善人民群众生活居住环境的初衷是好的，但是一刀切未必适合天津的物业公司市场。

　　实现市内六区和环城四区的居民区物业管理服务全覆盖。属地管理、部门履责、行业监督管理、执法联动、居民共建共享的局面基本形成。需要按照物权法允许合乎条件的小区开展自治管理。

　　小区成立了业主委员会，全体业主选举出来的业委会应该可完全替代物业公司，业委会可以请人当保安，请卫生保洁员，水电工可以请兼职的。

　　周岩从小生活在纽约，谈起世界著名的纽约ＣＢＤ———曼哈顿，他很有发言权。

　　虽然曼哈顿就业密度很高，但地铁、火车四通八达，公路基本是单行线，车辆行驶有序，很少发生拥堵。

　　平时健身，可以到写字楼里的健身房，而周末也可以到百老汇、大都会歌剧院去感受一下歌剧的魅力。

　　“北京和曼哈顿相比，区别主要在大厦管理方面。”周岩说，“在中国，不管住宅区还是商业区都归物业管，在美国却没有物业这一说。出了问题，业主直接和具体的公司打交道。比如说，水管坏了就找水管公司。”周岩说，这样做能大大的提升效率。

　　周岩认为，一个城市的高楼大厦再多，如果人的素质跟不上，那也不能成为名副其实的国际化大都市。

　　原来在发达国家，并没有我们的祖国这样大包大揽全部垄断的“物业公司”，而是通过一个总“管家”把保洁任务发包给专门的保洁公司，绿化发包给专门的绿化公司，总之是实现完全的分工合作。

　　而要炒掉其中任何一家也很简单，不象中国这样，前一个物业不肯移交帐目，后一个就进不来，交接期间电梯不动道路不扫，居民生活大受影响。

　　如果小区居民是自主治理的，那么小区居民就会自主决定物业服务的种类、物业服务的数量和质量，以及与其收入和对公共服务需求水平相适应的融资水平。

　　自己为自己服务：小区居民主动组织起来，自己提供治安服务；组织业余的修理小组，提供各种修理服务；

　　相互提供服务或者共同提供服务：公共服务是多种多样的，任何小区都不可能同时拥有各方面的专长，这样做才能够使不同小区互补余缺，实现优势互补。

　　这样的小区一般收入比较高，小区居民劳动力的机会成本也比较高，或者居民在社区公共服务方面没有技术优势，或者热心本社区公益服务的人员不足。

　　小区居民通过你自己的收入水平、服务生产能力和需要，来确定公共服务的种类、数量、质量和价格，乱收费问题就得到了解决；

　　任何物业服务企业为了获取业务都会有积极性提升服务水平和服务意识，降低服务成本，提升服务质量，增加服务品种，满足多样化的需要；

　　由于绝大部分事务都将由小区自己解决，政府要管理的事务也将慢慢的变少，政府可以将有限的行政能力用于解决重要问题上。

　　成都自治小区范例，这种小区业主自主管理的模式已经在成都市九里堤附近一社区悄悄实行。

　　这个总建筑面积82387平方米的社区，已经入住780户，住宅按每月每平方米0.45元收取物业管理费。

　　社区每年除了349372.67元的物管费收入外，还有147545元的停车费收入，每年有近50万元的进账按说应该非常可观了，但它的物业公司的账面仍然是亏损。

　　于是，善于理财的业主们详细计算了物管费用的收支状况，得出了如果自己管理不仅不会亏损还能大大少交物业费的结论！

　　据计算，原来该社区物管公司有主管、会计、协管员等26名工作人员，每年社区要支付人员费用74367.05元。

　　该社区一年的支出为510565.14元，也就是说每年公司还要“亏损”12262.47元！

　　整个社区需要18名保安，每个保安每月费用一共800元（含伙食费），那么全年的保安费用为172800元。

　　这样规模的社区，需要保洁人员6名，每个保洁人员的工资（包括材料费、管理费等等）为每月750元，全年费用为54000元。

　　如果业主不找专业保洁公司，而直接招聘固定人员为社区做保洁，所需费用则更低。

　　绿化找园林公司的专业技术人员对绿化区域进行定期维护，如果每月两次，费用每次在200元左右，其中还包括绿化工具等费用。

　　照此标准，每年的绿化费用人工费为4800元，如果再加上除虫药、肥料等费用，应该不超过7000元。

　　维护费电梯公寓的维护费用肯定要高一些，不过这个小高层的公寓楼可以找2~4个兼职电工和泥瓦工进行日常维护，可以按记件收费。

　　一位建筑公司的工作人员表示，在一般的情况下，社区的一般维护（路灯等公用设施）最简单，这样的人员配置就够了，如果有大的建筑质量上的问题，还可以动用维修基金。

　　如果再加上公共照明的水电费57702.8元（参照原物业公司数据），社区物管所需费用应为 301502.8元。

　　这个费用，节省了工作人员的工资、另外的费用及所谓的“分摊公司总部费用”等共计209062.34元。

　　如果再用社区停车场的收益冲抵一部分物管费用，那么这个社区只需要物管费用153957.8元，按照这一个费用收取物管费，每平方米只需要缴纳不到0.20元的物管费。

　　更令人感到惊讶的是同在成都的金洲花园的业主们，从2001年底开始，他们就接替了原来的物业公司，自己管理自己的小区。

　　通过几年实践，小区经营成本大幅度的降低，而通过综合开发小区停车场、会所以及一些门面房商铺，今年甚至有望做到收入大于支出，年底给所有业主来个小小“分红”！

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